Türkiye’de kira artışları, özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon nedeniyle 2025 itibariyle hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir gündem maddesi haline gelmiştir. Artan kira bedelleri toplumda barınma krizine yol açmış, bu da hükûmetin soruna yasal düzenlemelerle müdahale etmesini gerektirmiştir. 2022 yılından itibaren yürürlüğe konulan geçici kira artış sınırı, kira zammı tartışmalarını daha da alevlendirmiş ve “yüzde 25 kira artış sınırı” gibi kavramlar günlük dile girmiştir. Kiracı-ev sahibi ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıklar, sadece ekonomik değil hukuki boyutlarıyla da öne çıkmış; uyuşmazlıkların çözümü için arabuluculuk zorunluluğu gibi yeni uygulamalar getirilmiştir. Sonuç olarak 2025 yılında, kira artış oranları ve tarafların hakları konusunda güncel mevzuatı bilmek, kiracılar, ev sahipleri ve hukukçular açısından her zamankinden daha önemli hale gelmiştir.
Yeni düzenlemeler: Hangi kararlar, yasalar veya yönetmelikler yürürlüğe girdi?
Son dönemde kira artışlarına ilişkin yürürlüğe giren başlıca yasal düzenlemeler 2022 ve 2023 yıllarında çıkarılmıştır. Özellikle 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde sayesinde, konut kiralarında yapılabilecek yıllık artışlara %25 üst sınır getirildi. Bu kanun, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen konut kira sözleşmelerinde uygulanacak zam oranını en fazla %25 ile sınırlandırmıştır. Ardından gelen 7456 sayılı Kanun (15 Temmuz 2023 tarihli Resmî Gazete) ile bu %25’lik zam sınırının uygulama süresi 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır. Böylece 11.06.2022’den 01.07.2024’e kadar yenilenen konut kira dönemlerinde kanunen kiraya en fazla %25 zam yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Bu dönemde hayata geçirilen bir diğer önemli yenilik ise arabuluculuk zorunluluğudur. 2023 yılı içinde kabul edilen 7445 sayılı Kanun (kamuoyunda “7. Yargı Paketi” olarak bilinir) ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma mecburiyeti getirilmiştir. Bu düzenleme, kira bedeli veya tahliye konusunda ortaya çıkan anlaşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce tarafların arabuluculuk yoluyla çözüm aramasını dava şartı haline getirmiştir. Arabuluculuk uygulaması, artan uyuşmazlık yükünü azaltmayı ve taraflar arasında uzlaşmayı teşvik etmeyi amaçlamaktadır.
Öte yandan, 1 Temmuz 2024 itibariyle %25’lik kira artış sınırının süresi dolmuş ve bu tarihten sonra yeni bir yasal sınırlama getirilmemiştir. Yani 2024 Temmuz’dan itibaren tekrar Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine dönülmüştür. Bunun anlamı, 2025 yılı içinde yenilenen kira dönemlerinde artış oranlarının TBK m.344 uyarınca belirlenmesidir. İlerleyen bölümlerde ayrıntılarına değineceğimiz üzere, bu madde gereği kira artışları artık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değerlerini geçmemek koşuluyla yapılabilecektir.
Yüzde 25 kira artış sınırı ve kapsamı
%25 kira artış sınırı, 2022 yılında geçici bir madde ile getirilmiş olağanüstü bir tedbirdir. Bu düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde, kira bedelindeki yıllık artış oranı en fazla %25 olabilecektir. Başka bir deyişle, taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsalar bile, bu dönemde kira yılının sonunda en fazla %25 zam yansıtılabilir; bunun üzerindeki artışlar geçerli kabul edilmez. Bu üst sınırın getirilme sebebi, enflasyon oranlarının çok yükseldiği bir ortamda kiracıların fahiş kira zamlarıyla karşı karşıya kalmasını engellemekti. Normalde Borçlar Kanunu uyarınca kira artışları TÜFE on iki aylık ortalamaları ile sınırlıyken, 2022 yılında TÜFE oranları %50’nin üzerinde seyrettiği için hükümet sosyal bir önlem olarak %25’lik sabit bir tavan belirlemiştir.
Kanun koyucu, getirilen bu %25’lik sınırın kapsamını yalnızca konut kiraları (mesken kiraları) ile sınırlamıştır. Ayrıca bu hüküm, kira bedelinin Türk Lirası cinsinden kararlaştırıldığı sözleşmeler için öngörülmüştür. Çünkü ticari kiralar ve döviz cinsinden kira bedeli belirlenen sözleşmeler bakımından farklı düzenlemeler mevcut olup, konut kiracılarını korumak öncelikli hedef olarak belirlendi. Belirtmek gerekir ki %25’lik tavan, yasa gereği emredici niteliktedir. Yani kiracı lehine konulmuş bu kurala aykırı bir artış oranı kararlaştırılsa bile hukuken geçersizdir. Bu dönemde ev sahibi daha yüksek bir zam talep etse dahi, kiracı yasal sınır olan %25’ten fazlasını ödemek zorunda değildir. Düzenleme, tarafların anlaşarak daha düşük oranda (örneğin %10) artış yapmasına engel değildir; ancak %25’i aşan artış taleplerinin yasal dayanağı bulunmamaktadır.
Bu geçici kira artış sınırı, ilk etapta 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanmak üzere getirilmişken sonraki kanun değişikliği ile 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Dolayısıyla 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinin tamamı bu kapsama girmiştir. Örneğin Temmuz 2023’te yıllık kira artışı dönemi gelen bir konut sözleşmesinde, normalde yürürlükteki TÜFE ortalaması %59,95 ise bu kanun sayesinde artış en fazla %25 olarak yapılabilmiştir. Bu sayede çok yüksek enflasyon döneminde kiracıların karşılaşacağı aşırı zamlar frenlenmiştir. Ancak söz konusu sınırlama 1 Temmuz 2024 itibariyle sona ermiş, kanun süresini doldurduğundan bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde özel bir %25 sınırı uygulanmamıştır.
Hangi kira sözleşmeleri bu sınırdan etkileniyor?
%25’lik artış sınırının kimleri kapsadığı mevzuatla açıkça belirlenmiştir. Öncelikle, bu sınırlama sadece konut kira sözleşmeleri için geçerliydi; işyeri (çatılı işyeri) kiraları bu kapsama alınmadı. Örneğin bir ofis veya dükkan kiralayan tacir kiracı, 2022-2024 döneminde dahi sözleşmesinde aksi bir hüküm yoksa TÜFE oranlarına göre zam yapmaya devam etti. Konut kiraları bu sınırdan yararlanırken, aynı dönemde işyerlerinde TBK m.344’te öngörülen TÜFE sınırlaması uygulanmaya devam etti. Bu ayrım, ticari kiracıların tacir olmaları ve belirli koşullarda enflasyon oranlarını yansıtabilmeleri gerekçesiyle yapılmıştır.
İkinci olarak, kira bedeli Türk Lirası üzerinden kararlaştırılmış olan sözleşmeler bu düzenlemeden yararlandı. Kira bedelinin döviz cinsinden belirlendiği konut kiraları ise %25 tavanına tabi değildi. Ancak Türkiye’de Ekim 2018’de çıkarılan bir Cumhurbaşkanlığı Kararı ile konut ve işyeri kiralarında dövizle sözleşme yapılması büyük ölçüde yasaklandığından, fiilen çoğu kiralama TL üzerinden yapılmaktaydı. Bu nedenle %25’lik kural, hemen hemen tüm konut kiracılarını kapsayacak şekilde uygulandı denilebilir.
Ayrıca bu sınır sadece yenilenen kira dönemleri için geçerliydi. Yani mevcut bir kiracı ile devam eden sözleşmenin yıllık uzama döneminde uygulanmıştır. Yeni akdedilen kira sözleşmeleri ilk yıl için herhangi bir artış hükümet sınırlamasına tâbi değildi, zira bunlar yeni kira bedelinin serbestçe belirlendiği durumlar olarak kabul edildi. Bu ayrım, kanunun amacının mevcut kiracıları korumak olmasından kaynaklanır. Dolayısıyla ev sahipleri, kanuni sınır nedeniyle istedikleri zammı yapamadıkları kiracıları yerine, mümkünse kiracıyı tahliye edip yeni kiracıya çok daha yüksek bedelle evi kiralama yolunu denemeye başlamışlardır. Ancak bunun da sıkı şartları olduğundan (aşağıda ele alınacak) her kira ilişkisi için bu mümkün olmamıştır.
Özetlemek gerekirse, 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen, Türk Lirası üzerinden ödenen konut kira sözleşmeleri %25 zam sınırıyla koruma altındaydı. Bu tarihler dışında yenilenen veya konut dışındaki kiralar ile dövizli sözleşmeler, düzenlemeden etkilenmemiştir. 1 Temmuz 2024 sonrasında yeni bir uzatma olmadığından, artık konut kiralarında da özel %25 sınırı uygulanmamakta, normal yasal artış oranlarına dönülmektedir.
What sort of men would think it is acceptable to subject a young girl to this level of brutality and violence? an attack like this in our communities and we must all work together.
Ev sahiplerinin hakları ve dava açma halleri
Kira ilişkilerinde kiraya veren (ev sahibi) tarafın da belirli hakları ve kanundan doğan imkânları vardır. Her ne kadar son düzenlemeler kiracı lehine görünse de, ev sahipleri özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelini yeniden belirlemek veya gerektiğinde tahliye sağlamak için bazı yollar izleyebilirler. Bu kapsamda ev sahiplerinin başvurabileceği başlıca hukuki yollar ve haklar şöyle özetlenebilir:
Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Uyarlanması): Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin üzerinden 5 tam yıl geçtikten sonra, taraflara kira bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesi talebiyle dava açma hakkı tanır. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde 5 yılını doldurmuş sözleşmelerde eski kira bedeli piyasanın çok altında kalabilir. Ev sahibi bu durumda kira tespit davası açarak, TBK m.344’teki TÜFE sınırlamasına bağlı kalmaksızın, emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütlerine göre yeni kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Hakim, bu tür davalarda taşınmazın durumu, emsal kira değerleri ve ekonomik koşulları değerlendirerek makul bir kira tespit edecektir. Ancak uygulamada bu davalar sonucunda bile çok fahiş artışlar değil, genellikle kademeli ve hakkaniyete uygun artışlar yapılmaktadır. Yine de kira tespit davası, 5 yılı aşan sözleşmelerde ev sahibine tanınmış önemli bir haktır.
Kanuni Artış Oranı (TÜFE) Uygulaması: %25’lik geçici sınırın kalkmasıyla birlikte, ev sahipleri kira artışlarını yine Borçlar Kanunu’nun emredici hükmü olan TÜFE 12 aylık ortalama oranlarıyla sınırlı olarak yapabilir. Örneğin 2025 yılında sözleşmesi yenilenecek bir konutun maliki, o ay için açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı %50 ise en fazla %50 oranında zam yapabilir. Taraflar aralarında daha düşük bir oran anlaşabilirler; ancak ev sahibi bu yasal üst sınırı aşan bir artış yapamaz. Bu kural, kira sözleşmesinde daha yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile geçerlidir – kontrattaki madde ancak TÜFE oranını aşmamak koşuluyla uygulanabilir. Ev sahibi, kiracıyla anlaşarak TÜFE’nin altında bir orana da razı olabilir, bu durumda hukuken sorun yoktur. Fakat tek taraflı olarak TÜFE’yi aşan bir artış dayatırsa, kiracı bunu ödemek zorunda değildir.
Tahliye (Boşaltma) Davaları: Ev sahiplerinin kiracıları tahliye edebilmeleri kanunda sayılan belirli sebeplere bağlıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebepleri sınırlıdır; kiralayanın her istediğinde tahliye hakkı yoktur. En yaygın tahliye sebebi kira bedelinin ödenmemesi durumudur. Kiracı, kira parasını ödemez veya temerrüde düşerse ev sahibi icra takibi başlatıp ödeme emri gönderebilir, belirli süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilir. Kanuna göre kira yılı içinde iki defa ödemede geciken kiracı aleyhine, dönem sonunda ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır. Bir diğer tahliye sebebi ihtiyaç nedeniyle tahliyedir: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için kiralanan konuta gerçek ve samimi bir ihtiyaç duyarsa, sözleşme süresinin sonunda bu gerekçeyle tahliye davası açabilir (TBK m.350). Benzer şekilde esaslı tadilat veya yıkım amacıyla tahliye de mümkündür: Kiralananın yeniden inşası veya büyük onarımı gerektiğinde, ev sahibi sözleşme sonunda tahliye talep edebilir. Ayrıca kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi halinde taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılarak tahliye sağlanabilir (TBK m.352). Bunlar dışında, kiracının komşulara rahatsızlık vermesi, sözleşmeye aykırı şekilde evi kullanması gibi haklı sebepler ortaya çıkarsa da yasal yollara başvurmak mümkündür.
On Yıllık Sürenin Dolması: Konut kiralarında kanun, kiraya verene ancak 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra düzenli fesih hakkı tanır. Kiracı sözleşmeyi her uzama yılında tek taraflı feshetme hakkına sahipken, kiraya veren ilk on yıl boyunca bu hakkı kullanamaz. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ise ev sahibi, yasal önel vererek (genellikle sözleşme bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle) sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bu kural, kiracıyı uzun süreli olarak korumakla birlikte, çok uzun yıllar aynı kiracıyla devam eden kiraya verene de sonunda sözleşmeyi sonlandırma imkanı vermektedir. Uygulamada bu “10 yıl kuralı”na dayalı tahliyeler de görülmektedir.
Arabuluculuk ve Dava Prosedürleri: 2023’te getirilen arabuluculuk şartı uyarınca, ev sahibi kira alacağı, kira artışı veya tahliye gibi konularda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak durumundadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde davasını açabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk, yetkili mahkeme ise kural olarak kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Ev sahipleri dava yoluna gitmeden önce noter aracılığıyla ihtar çekmek, yasal süreleri gözetmek gibi usuli yükümlülüklere de riayet etmelidir. Örneğin kira tespit davası açmadan önce, eğer sözleşmede artış şartı yoksa, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya zam talebini ihtarname ile bildirmesi gerekir. Usul kurallarına uygun hareket edilmezse, açılan davalar şekil eksikliği nedeniyle reddedilebilir veya talep edilen haklar bir sonraki döneme sarkabilir.
Kiracıların korunması ve fesih halleri
Türk Borçlar Kanunu, kiracıların korunmasını temel ilke olarak benimsemiştir. Konut kiralarında kiracının sözleşme güvencesi yüksektir: Sözleşme süresi sonunda kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça kontrat aynı koşullarla uzar ve ev sahibi, kanunda sayılan sınırlı sebepler dışında kiracıyı çıkartamaz. Yani kiraya veren, sözleşme süresi doldu diyerek tek taraflı olarak kiracıyı tahliye edemez; kira ilişkisi kiracı istemedikçe ve kira ödenmeye devam ettikçe otomatik uzar. Bu durum, kiracının barınma hakkını korumaya yöneliktir. Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her zaman, hiçbir gerekçe göstermeden makul fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirken; kiraya veren ancak on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir. Bu asimetrik düzenleme de kiracıyı, dilediği zaman taşınma esnekliğiyle korurken ev sahibine ancak uzun vadede fesih imkânı tanır.
Kiracının fesih hakkı bakımından, konut kiralarında genellikle sözleşmeler bir yıllık belirli süreli olduğundan kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi halde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzayacaktır (TBK m.347). Kiracı, ilk yılın sonunda veya sonraki yıllarda bu bildirimi yaparak herhangi bir ceza ödemeden kontratı bitirme hakkına sahiptir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, kira döneminin sonu için 3 aylık yasal ihbar süresine uyarak fesih bildirimi yapabilir. Bu esneklik, kiracının değişen yaşam koşullarına göre konutu bırakabilmesini sağlar.
Kanun, kiracıyı fahiş kira artışlarına karşı da koruma altına almıştır. Örneğin sözleşmede %50 artış yazılmış olsa bile TBK 344 gereği kiracı sadece TÜFE ortalamasına kadar zam yapmayı kabul etmekle yükümlüdür; daha fazlasını ödeme zorunluluğu yoktur. Kiraya veren yasal sınırın üzerinde zam talep ederse, kiracı durumu yazılı şekilde protesto edip sadece kanuni oranda artış yaparak kira ödemeye devam etmelidir. Nitekim İzmir’de görülmüş güncel bir davada, ev sahibi TÜFE’ye dayanarak kiraya %55 zam yapmak istemiş ancak kiracı yasal sınır olan %25 artışı uygulayarak ödemelerini yapmıştır. Ev sahibinin bu nedenle başlattığı tahliye girişimini mahkeme haksız bularak reddetmiş ve kötü niyetli icra takibi nedeniyle ev sahibini kiracıya tazminat ödemeye mahkum etmiştir. Bu örnek, kanunun emredici kira artış sınırına uymayan ev sahiplerinin hukuken haksız durumda kalacağını göstermektedir.
Kiracılar ayrıca, ayrımcılığa veya keyfi muamelelere karşı da hukuken korunur. Örneğin ev sahibinin, kiracıyı kanuna aykırı şekilde rahatsız etmesi, konutun kullanımını engellemesi veya kira sözleşmesindeki yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakkı doğabilir. Kiracılar, kira bedelini düzenli ödedikleri ve sözleşme kurallarına uydukları sürece, barınma hakkını sürdürebilmektedir. Kiracı aleyhine, sözleşme süresi dolmadan tek yanlı değişiklik yapılması da kanunen yasaktır (TBK m.343). Bu hüküm, kira sözleşmesi devam ederken kiracı aleyhine koşulların ağırlaştırılmasını engelleyen genel bir güvencedir.
Bununla birlikte, kiracının da fesih sürecinde dikkat etmesi gereken noktalar vardır. Kiracı sözleşmeyi feshederken yasal bildirim sürelerine uymalı; aksi takdirde sözleşme uzamış sayılabilir ve kiracı sorumlu olmaya devam edebilir. Örneğin, bir yıllık kontratta sürenin bitimine 15 gün kala bildirim yapmayan kiracı, sonraki yılın kirasından da sorumlu olur. Erken fesih (süre dolmadan çıkma) durumunda kiracının, yeni kiracı bulunması veya makul bir süre kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğabilir. Ancak bu gibi detaylar, somut olayın özelliğine göre değerlendirildiğinden, kiracıların erken çıkış öncesi hukuki danışmanlık alması faydalıdır.
Özetle, 2025 yılı itibariyle yürürlükteki mevzuat kiracıları koruyucu bir çerçeve çizmektedir. Ev sahibi, keyfi sebeple kira ilişkisini sonlandıramaz, yüksek zam dayatamaz ve hukuka aykırı bir tutum sergilerse yaptırımlarla karşılaşabilir. Kiracılar da sözleşme şartlarına uydukları sürece evlerinde kalma güvencesine sahip olup, gerektiğinde makul koşullarda sözleşmeyi sonlandırma hakkını haizdirler.
Yargı kararlarından örnekler
Son yıllarda yargıya intikal eden uyuşmazlıklarda, mahkemeler genelde mevcut yasal düzenlemeler doğrultusunda karar vererek kiracıların korunmasına vurgu yapmışlardır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli bir kararına göre, kiracının yasal sınırın üzerinde zam yaparak düzenli kira ödemesi, tek başına taraflar arasındaki kira bedelinin kalıcı olarak yükseltildiği anlamına gelmez. Bu kararda yüksek mahkeme, kiracının baskı altında veya geçici olarak ödediği fazla kira bedelinin, yazılı ve imzalı bir anlaşmayla desteklenmedikçe sözleşme şartlarını değiştirmediğini vurgulamıştır. Dolayısıyla kiracı geçici olarak %25’ten fazla ödeme yapmış olsa bile, bu durum kiraya verenin sonraki dönemde bu yüksek bedeli talep hakkı olduğu anlamına gelmez.
Bir diğer emsal karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/2915 E., 2021/5408 K. sayılı ilamıdır. Bu kararda Yargıtay, kira artış oranının yasal sınırının aşılması halinde, kiracının fazla ödediği tutarları geri isteyebileceğine hükmetmiştir. Ancak Yargıtay, bu tür alacak taleplerinin Türk Borçlar Kanunu m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu da belirtmiştir. Yani kiracı, örneğin 2018 yılında ve sonrasında yaptığı fazla ödemeleri ancak geriye dönük 5 yıl için talep edebilir; daha eski dönemlere ilişkin fazla ödemeler zamanaşımına uğrayabilir. Yargı mercileri her ne kadar bu konuda tam bir fikir birliğine varmamış olsa da (özellikle ilk derece ve istinaf mahkemelerinde farklı yorumlar olabiliyor), yüksek yargının eğilimi kiracının yasa dışı fazla ödemelerinin iade edilebileceği yönündedir. Bu da kiracıları, kanuni sınırın üzerinde yapılan artışlara boyun eğmemeleri konusunda cesaretlendirmektedir.
Yargı kararlarından gündeme yansıyan bir örnek de İzmir’de görülmüş bir tahliye davasıdır. Bu davada ev sahibi, enflasyon oranlarını gerekçe göstererek kira bedelini yaklaşık %55 oranında artırmak istemiş, kiracı ise yasal sınır olan %25 artış üzerinden kira ödemeye devam etmiştir. Ev sahibi, aradaki farkı alamadığı için icra kanalıyla kiracı aleyhine tahliye takibi başlatmıştır. Mahkeme, yaptığı incelemede kiracının aslında borcunun bulunmadığını, %25’lik yasal artış oranına uygun ödeme yaptığını tespit ederek tahliye talebini reddetmiştir. Dahası, mahkeme ev sahibinin yasal sınır üzerinde zam talebini ve buna dayalı tahliye girişimini kötü niyetli bularak, ev sahibinin kiracıya kötü niyet tazminatı ödemesine hükmetmiştir. Bu tazminat, icra takiplerinde alacaklı konumundaki tarafın kötü niyetle hareket etmesi durumunda uygulanan ve alacak miktarının belli bir yüzdesi oranında hesaplanan bir yaptırımdır. Söz konusu olayda da ev sahibinin kanuna aykırı artış ısrarı nedeniyle, talep ettiği farkın %20’si oranında tazminat kiracıya verilmeye hükmedilmiştir. Bu karar, kiracıların yasal haklarını kullandıkları için tahliye tehdidine maruz kalmamaları gerektiğini yargı eliyle ortaya koymuştur.
Yukarıdaki örnekler göstermektedir ki, yargı organları kira artış sınırı ve kiracıların hakları konusunda mevzuata uygun ve genellikle kiracı lehine yorumlar yapmaktadır. Elbette her olay kendi koşullarına göre değerlendirilir; örneğin kiracının gerçekten ödeme güçlüğü mü çektiği yoksa kötü niyetle mi hareket ettiği, ev sahibinin iyi niyetli bir gerekçesi olup olmadığı gibi hususlar göz önünde bulundurulur. Ancak genel çizgi, kanunun koyduğu sınır ve kurallara uyulmasının beklendiği yönündedir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde getirilen geçici koruma tedbirleri (yüzde 25 sınırı gibi), mahkemeler tarafından titizlikle uygulanmış ve bu kurala aykırı davranan taraflar aleyhine sonuçlar doğurmuştur.
Sonuç ve B&K Hukuk’tan değerlendirme
Sonuç olarak, 2025 yılı itibariyle kira artışlarına ilişkin hukuk sistemi, bir yandan enflasyon karşısında kiracıların korunmasını amaçlarken diğer yandan da ev sahiplerinin makul gelir beklentilerini dengeleyecek şekilde tasarlanmıştır. Geçici %25 artış sınırlaması dönemi, kira ilişkilerine önemli bir nefes aldırmış; devamında yeniden TÜFE endeksine dayalı sisteme dönülmesiyle taraflar alışıldık düzene geçmiştir. Kiracı-ev sahibi ilişkilerinde, Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri hem artış oranlarını hem de tahliye koşullarını ayrıntılı biçimde düzenleyerek olası ihtilafların çerçevesini çizmektedir. Özellikle kiracılar açısından, sözleşme güvencesi ve makul artış oranı gibi konularda Türk hukuku güçlü korumalar öngörmektedir. Ev sahipleri de uzun vadede kira bedelini piyasa koşullarına uyarlayabilme ve haklı sebepler oluştuğunda tahliye talep edebilme haklarına sahiptir.
B&K Hukuk olarak, kiracılara ve kiraya verenlere öncelikle güncel yasal düzenlemelere riayet etmelerini tavsiye ediyoruz. Kira artış oranı belirlenirken ilgili dönemin yasal üst sınırının dikkate alınması, sözleşmeye kanuna aykırı hükümler konulmaması büyük önem taşır. Özellikle %25 sınırının uygulandığı dönemlerde yapılmış kira sözleşmeleri yahut bu dönemde gerçekleşmiş zamlar söz konusuysa, tarafların hak ve yükümlülüklerini doğru değerlendirmesi gerekmektedir. Zira görüldüğü üzere, yasal sınırın üzerinde zam yapılması durumunda ödenen fazla tutarlar iade edilebilir veya bunun tersi şekilde yasal sınırı aşan taleplerde bulunanlar tazminatla karşılaşabilir. Hem kiracılar hem de ev sahipleri, böylesi hukuki risklerle karşılaşmamak için sözleşmelerini yazılı olarak ve hukuka uygun şekilde düzenlemeli, mümkünse uzman görüşü almalıdır.
Taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda, 2023 itibariyle zorunlu hale gelen arabuluculuk müessesesi, hızlı ve dostane çözümler bulunması adına değerlidir. B&K Hukuk olarak deneyimimiz, pek çok uyuşmazlığın arabuluculuk sürecinde anlaşmayla sonuçlanabildiğini göstermektedir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde ise yasal hakların mahkemede kararlılıkla aranması gerekecektir. Bu noktada hukukçuların güncel yargı kararlarını ve mevzuatı yakından takip ederek müvekkillerine yol göstermesi önem arz eder.
B&K Hukuk’tan değerlendirmemiz odur ki: kira artışlarına ilişkin mevzuat ve yargı içtihatları, konut hakkının önemini vurgulayarak, ekonomik dalgalanmalardan en çok etkilenen kesim olan kiracıları korumaya yöneliktir. Bununla birlikte, makul gelire sahip olma hakkı da ev sahipleri için göz ardı edilmemektedir. Bu dengeyi sağlamak adına getirilen %25 sınırlaması gibi geçici önlemler, süresi içinde fayda sağlamış ve sona erdiğinde yerini tekrar genel ilkelere bırakmıştır. 2025 ve sonrası için öngörümüz, kira hukukunun bu denge arayışı çerçevesinde gelişmeye devam edeceğidir. Özellikle büyük şehirlerde kira bedellerinin seyri, olası yeni düzenlemelerin de habercisi olabilecektir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak kaybına uğramaması için sözleşmelerini hukuk danışmanlarıyla gözden geçirmeleri, artış oranları ve tahliye süreçlerinde yasal sınırlar içinde hareket etmeleri en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Sonuç bölümünde bir kez daha vurgulamak isteriz ki, kira hukuku alanında uzman bir destek almak, tarafların uzun ve yıpratıcı hukuki süreçler yaşamalarının önüne geçebilir. B&K Hukuk olarak, 2025 yılı ve sonrasında yürürlükteki mevzuatı yakından takip ederek müvekkillerimize en güncel ve doğru bilgiyi aktarmayı, ortaya çıkan uyuşmazlıklarda etkin çözüm yolları sunmayı sürdüreceğiz. Kiracı ve kiraya veren herkesin, haklarını ve yükümlülüklerini bilerek hareket etmesi, uyuşmazlıkların en aza indirilmesi ve hukuk güvenliğinin sağlanması bakımından elzemdir. Bu doğrultuda ek bir sorunuz veya hukuki desteğe ihtiyacınız olursa, büromuz her zaman yardıma hazırdır.
